Condomínio de lotes na reforma tributária: por que não é igual ao loteamento

Condomínio de lotes e loteamento parecem a mesma coisa para quem compra, mas não são para a lei, e na reforma tributária essa diferença pesa. As regras do dia a dia são as mesmas (imposto por parcela, redutores, créditos, NF-e ABI). O que muda é a regra de transição: o condomínio de lotes costuma ser registrado como incorporação imobiliária, e a opção de 3,65% que todo mundo comenta é para parcelamento do solo pela Lei 6.766. Dependendo de como o seu condomínio foi registrado, o caminho pode ser o RET, os 3,65% ou o regime regular direto.

Eu escrevo isso porque a grande maioria dos clientes da trilote faz condomínio de lotes, e quase todo conteúdo sobre a reforma fala só de “loteamento”. Como sempre, uma ressalva: eu não sou contador nem tributarista. Este é um tema com detalhes que mudam de caso para caso, então leve para o seu contador. Se quiser a visão geral da reforma antes, veja Reforma tributária explicada para loteadores.

Condomínio de lotes não é loteamento

No loteamento (Lei 6.766), as ruas, praças e áreas verdes viram públicas e passam para o município. Cada lote é um imóvel independente.

No condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil), as ruas, a portaria e as áreas de lazer são privadas e pertencem aos condôminos. Cada lote é uma unidade do condomínio, com uma fração das áreas comuns.

Para fins tributários, a Receita Federal já disse que o condomínio de lotes é incorporação imobiliária, e não loteamento (Solução de Consulta Cosit nº 205/2024). Antes disso, havia uma consulta (a Cosit nº 24/2023) que tratava os dois como se fossem a mesma coisa, o que gerou bastante confusão.

Só que tem um detalhe: a Lei 6.766 também admite que o lote seja uma unidade dentro de um condomínio de lotes (art. 2º, § 7º). Ou seja, existem condomínios aprovados e registrados de jeitos diferentes. O primeiro passo é saber como o seu foi registrado.

O que é igual ao loteamento

• O imposto é pago a cada parcela recebida. A regra vale para incorporação e para parcelamento do solo (art. 262 da LC 214/2025). (Detalhes em IBS e CBS na venda parcelada de lotes.)
• A alíquota de IBS e CBS é reduzida em 50% na venda de imóveis (art. 261).
• O redutor social de R$ 30 mil por lote residencial vale igual. A lei cita o condomínio de lotes com todas as letras (art. 259, § 1º, II). (Mais em Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial.)
• O redutor de ajuste existe (terra, ITBI, contrapartidas), com uma diferença que eu explico abaixo.
• O IBS e a CBS da obra viram crédito no regime regular.
• A venda tem NF-e ABI e a apuração é por empreendimento.

O que é diferente

1. A regra de transição

Esse é o ponto mais importante. A lei criou duas regras de transição diferentes:

Como funciona o RET hoje? No RET da incorporação (Lei 10.931/2004), a empresa paga 4% sobre o que recebe, num pagamento só: 1,26% de IRPJ, 0,66% de CSLL, 0,37% de PIS e 1,71% de Cofins. A parte de PIS e Cofins soma 2,08%, que é exatamente o percentual da transição.

Nas duas regras, você abre mão dos redutores e dos créditos, e o comprador empresa não aproveita crédito na compra. Em troca, mantém a carga que já conhece.

2. O redutor de ajuste tende a ser menor

No loteamento, o percentual de áreas públicas doadas ao município (art. 22 da Lei 6.766) entra no redutor de ajuste (art. 258, § 7º). No condomínio de lotes, as ruas e áreas comuns são privadas, então essa parte costuma ser menor ou nem existir.

Outras contrapartidas exigidas pelo município ou pelo órgão ambiental para aprovar o empreendimento continuam entrando no redutor. Mas, na média, o condomínio tende a ter uma base de cálculo um pouco maior no regime regular.

Um exemplo simples, com um lote de R$ 150 mil e uma alíquota suposta de 13,25% (ainda não oficial):

De onde vêm esses valores?São hipotéticos, só para mostrar o efeito. O valor das áreas doadas no loteamento depende do percentual exigido pelo município e do valor das vendas. No condomínio, pode haver outras contrapartidas que entram no redutor e diminuem essa diferença.

3. A obra do condomínio costuma gerar mais crédito

O outro lado da moeda: o condomínio de lotes costuma ter mais obra do que um loteamento aberto (muro, portaria, controle de acesso, áreas de lazer). No regime regular, o IBS e a CBS dessas compras, quando feitas com nota fiscal, viram crédito. Em alguns empreendimentos, isso pode compensar o redutor de ajuste menor. (Mais em Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento.)

4. O patrimônio de afetação ganha peso

Ele é exigido para o RET e é na conta dele que se pede o ressarcimento de crédito antes de terminar a obra (art. 262, § 3º). Se o seu condomínio ainda não tem patrimônio de afetação, vale conversar com o contador e o advogado sobre isso.

5. Depois de pronto, a taxa de condomínio

A lei diz que o condomínio edilício não é contribuinte de IBS e CBS, a não ser que opte pelo regime regular (art. 26). O condomínio de lotes segue, no que couber, as regras do condomínio edilício. Já o “loteamento fechado” administrado por uma associação de moradores é outra figura, e precisa de análise própria.

Em qual situação está o seu condomínio?

E os lotes que você já vendeu? A regra de transição do art. 408 para os contratos assinados até 31/12/2026 vale para o condomínio também, com o mesmo cuidado que eu comentei para o loteamento: confirme com o contador.

O que fazer agora

1. Pegue a matrícula e o registro do empreendimento e descubra como ele foi registrado: incorporação ou parcelamento do solo.
2. Confira se existe patrimônio de afetação e se a opção pelo RET foi feita e efetivada.
3. Se não está no RET, simule com o contador as duas saídas: optar pelo RET antes de 2029 ou ir para o regime regular.
4. Liste as contrapartidas exigidas na aprovação, que entram no redutor de ajuste.
5. Exija nota fiscal da obra (muro, portaria, lazer, infraestrutura), que vira crédito no regime regular.
6. Separe tudo por empreendimento, principalmente se você tem loteamento e condomínio ao mesmo tempo, porque as regras podem ser diferentes para cada um.

Como a trilote ajuda

O sistema de gestão da trilote foi feito para loteadoras e incorporadoras, e atende tanto loteamento quanto condomínio de lotes. Ele organiza tudo por empreendimento, lote, contrato e parcela, calcula o IBS e a CBS de cada parcela recebida considerando os redutores, emite a NF-e ABI e gera os relatórios que o seu contador precisa, incluindo o relatório de despesas com obras, que ajuda a enxergar os créditos.

Em resumo

No dia a dia, condomínio de lotes e loteamento seguem as mesmas regras da reforma. Na transição, não: o condomínio registrado como incorporação tende a ter o RET como caminho, e não os 3,65%. Então, se você tem condomínio de lotes, a primeira tarefa é simples: descubra como ele foi registrado e leve isso para o seu contador antes de 2029.

Atualizado em 12 de novembro de 2026. Este artigo não substitui a orientação do seu contador ou advogado tributarista.

Outros artigos da série sobre a reforma tributária

• Reforma tributária para loteadoras: o guia completo
• Reforma tributária explicada para loteadores
• Regime de transição de 3,65% ou regime regular
• NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes
• IBS e CBS na venda parcelada de lotes
• Redutor de ajuste no loteamento
• Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial
• Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento
• Loteamento em parceria com o dono da terra
• Todos os artigos sobre a reforma tributária para loteadoras

Fontes

• Lei Complementar nº 214/2025, arts. 26, 258, 259, 261, 262, 408, 485 e 486.
• Lei Complementar nº 227/2026.
• Solução de Consulta Cosit nº 205/2024 (condomínio de lotes e RET da incorporação).
• Lei nº 10.931/2004 (RET da incorporação e patrimônio de afetação).
• Lei nº 6.766/1979, arts. 2º, § 7º, e 22; Código Civil, art. 1.358-A.

Perguntas frequentes

Condomínio de lotes tem as mesmas regras do loteamento na reforma tributária?

Em boa parte, sim: IBS e CBS devidos a cada parcela, alíquota reduzida em 50%, redutor social de R$ 30 mil por lote residencial, redutor de ajuste, créditos da obra e NF-e ABI. A diferença principal está na regra de transição, porque o condomínio de lotes costuma ser registrado como incorporação imobiliária, e não como parcelamento do solo pela Lei 6.766.

Condomínio de lotes pode optar pelos 3,65% do regime de transição?

A opção de 3,65% (art. 486 da LC 214/2025) é para alienação decorrente de parcelamento do solo com pedido de registro pela Lei 6.766. O condomínio de lotes registrado como incorporação imobiliária tende a ficar fora dessa opção. O condomínio aprovado pela Lei 6.766 pode ter direito. Cada caso precisa ser confirmado com o contador ou tributarista.

Condomínio de lotes pode usar o RET na reforma tributária?

A Receita Federal reconheceu que o condomínio de lotes pode optar pelo RET da incorporação, desde que tenha patrimônio de afetação (Solução de Consulta Cosit nº 205/2024). Na reforma, a incorporação com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher 2,08% de IBS e CBS no lugar de PIS e Cofins, mantendo a carga total de 4% (art. 485 da LC 214/2025).

O redutor social de R$ 30 mil vale para condomínio de lotes?

Vale. A LC 214/2025 define lote residencial como a unidade resultante de parcelamento do solo pela Lei 6.766 ou objeto de condomínio de lotes (art. 259, § 1º, II).

A taxa de condomínio paga IBS e CBS?

A LC 214/2025 diz que o condomínio edilício não é contribuinte de IBS e CBS, a não ser que opte pelo regime regular (art. 26). O condomínio de lotes segue, no que couber, as regras do condomínio edilício (art. 1.358-A do Código Civil). Loteamento fechado com associação de moradores é outra figura e precisa de análise própria.