Reforma tributária
Regime de transição de 3,65% ou regime regular: como a loteadora escolhe
Loteamento registrado até 2028 pode pagar 3,65% de IBS e CBS ou ir para o regime regular, com redutores e créditos. Como comparar e o que pesa na escolha.
Por Victor Barbosa, sócio da trilote · 12 de novembro de 2026
O loteamento que tiver o pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 pode escolher entre dois caminhos na reforma tributária: pagar 3,65% da receita bruta recebida de IBS e CBS (o regime de transição do art. 486 da LC 214/2025) ou entrar no regime regular, com alíquota reduzida em 50%, redutores e créditos. Não existe resposta pronta para qual é melhor. Existe uma conta, que precisa ser feita para cada empreendimento.
Seu empreendimento é condomínio de lotes? O regime de 3,65% é para parcelamento do solo pela Lei 6.766. O condomínio registrado como incorporação tende a ter outro caminho, o RET. Veja Condomínio de lotes na reforma tributária.
Eu já falei desse assunto no artigo Reforma tributária para loteadoras. Aqui eu quero ir mais fundo no que pesa na decisão.
Os dois caminhos, lado a lado
| Regime regular | Transição (3,65%) | |
|---|---|---|
| Quem pode usar | Qualquer loteamento | Pedido de registro efetivado antes de 1º/1/2029 |
| Quanto paga | IBS + CBS com alíquota reduzida em 50%, sobre a base depois dos redutores | 3,65% da receita bruta recebida |
| Redutor de ajuste (terra, ITBI, áreas doadas) | Sim | Não |
| Redutor social (R$ 30 mil por lote residencial) | Sim | Não |
| Créditos das compras e da obra | Sim | Não (e os créditos de custos indiretos rateados ao loteamento são estornados) |
| Comprador empresa aproveita crédito | Sim, se estiver no regime regular | Não |
| Restituição | Regras gerais | Pagamento definitivo, exceto em distrato |
| Contabilidade | Apuração por empreendimento | Escrituração segregada por loteamento |
Os 3,65% não foram escolhidos por acaso: é exatamente o que a loteadora no lucro presumido já paga hoje de PIS (0,65%) e Cofins (3%). Ou seja, o regime de transição mantém a carga que você já conhece. A pergunta é se o regime regular, com tudo o que ele permite abater, sai mais barato do que isso.
O que pesa a favor do regime regular
- Lote residencial de valor mais baixo. O redutor social de R$ 30 mil por lote pesa muito mais num lote de R$ 70 mil do que num de R$ 300 mil.
- Terra com custo de aquisição alto, ITBI pago e um percentual grande de áreas doadas ao município. Tudo isso entra no redutor de ajuste. (Eu detalhei isso em Redutor de ajuste no loteamento.)
- Obra grande, comprada com nota fiscal. Terraplanagem, pavimentação, redes, projetos: no regime regular, o IBS e a CBS dessas compras viram crédito. (Mais em Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento.)
- Lotes comerciais vendidos para empresas no regime regular, que aproveitam o crédito na compra.
O que pesa a favor dos 3,65%
- Lote caro com terra barata. O redutor social fica pequeno perto do preço, e o redutor de ajuste também.
- Pouca compra com nota fiscal ou obra já concluída antes de 2027.
- Previsibilidade. A conta é simples: 3,65% de tudo o que entra, sem depender de regulamento de redutor nem de crédito.
- Estrutura enxuta. Menos controle fiscal por lote e por compra.
Um exemplo no nível do empreendimento
Vou usar números redondos e duas suposições: alíquota cheia de 26,5% (o que dá 13,25% na venda de imóveis, ainda não é oficial) e um valor hipotético de créditos da obra.
| Valor | |
|---|---|
| 100 lotes residenciais de R$ 100 mil | R$ 10.000.000 |
| Redutor de ajuste (terra, ITBI, áreas doadas) | R$ 3.000.000 |
| Redutor social (100 x R$ 30 mil) | R$ 3.000.000 |
| Base de cálculo | R$ 4.000.000 |
| IBS + CBS no regime regular (13,25%) | R$ 530.000 |
| Créditos hipotéticos da obra | R$ 200.000 |
| Regime regular, depois dos créditos | R$ 330.000 |
| Transição (3,65% de R$ 10 milhões) | R$ 365.000 |
Ou seja, nesse exemplo os dois caminhos ficam próximos, com uma pequena vantagem para o regime regular. Agora troque o preço do lote para R$ 250 mil, mantendo o resto, e o regime regular passa a pagar bem mais do que os 3,65%. É por isso que eu insisto: a resposta está nos números do seu empreendimento, não numa regra geral.
Repare também que, nos dois regimes, os juros e a correção monetária das parcelas entram na conta. No exemplo eu deixei isso de fora para simplificar.
Cuidados antes de decidir
- Confira o prazo do registro. A lei fala em pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. Loteamento que ainda está em aprovação precisa de um cronograma realista.
- Simule com os seus números, e não com médias de mercado: preço dos lotes, custo da terra, ITBI, áreas doadas, orçamento da obra e quanto dela vai ter nota.
- Considere o perfil do comprador. Se o loteamento tem muitos lotes comerciais para empresas, o crédito do comprador vira argumento de venda.
- Pense no tempo. A carteira de um loteamento leva anos para ser recebida. A escolha vale para todo esse período.
- Lembre que a opção é definitiva. O pagamento no regime de transição não gera restituição, exceto em distrato.
- Decida junto com o contador. Este é o tipo de decisão em que um bom contador paga o próprio custo várias vezes.
Como a trilote ajuda
A simulação só é boa se os dados forem bons. O sistema de gestão da trilote, feito para loteadoras, organiza tudo por empreendimento, lote, contrato e parcela, calcula o IBS e a CBS de cada parcela recebida considerando os redutores e gera os relatórios que o seu contador precisa para fazer a comparação e apurar os tributos. Também emite a NF-e ABI, a nota fiscal própria da venda de imóveis.
Em resumo
O regime de transição de 3,65% mantém a carga que a loteadora no lucro presumido já conhece. O regime regular pode sair mais barato ou mais caro, dependendo do preço dos lotes, do custo da terra e da obra. Então a melhor decisão é a que você toma com a conta feita, empreendimento por empreendimento, e com tempo para registrar o loteamento antes de 2029.
Atualizado em 12 de novembro de 2026. Este artigo não substitui a orientação do seu contador.
Outros artigos da série sobre a reforma tributária
- Reforma tributária para loteadoras: o guia completo
- Reforma tributária explicada para loteadores
- NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes
- IBS e CBS na venda parcelada de lotes
- Redutor de ajuste no loteamento
- Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial
- Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento
- Loteamento em parceria com o dono da terra
- Condomínio de lotes na reforma tributária
- Todos os artigos sobre a reforma tributária para loteadoras
Fontes
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 257 a 262 e 486.
- Lei Complementar nº 227/2026, que incluiu o IBS no regime de transição do parcelamento do solo.
Perguntas frequentes
Quem pode usar o regime de transição de 3,65%?
A loteadora que vende lotes de um parcelamento do solo com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, nos termos da Lei 6.766/1979 (art. 486 da LC 214/2025).
O que a loteadora perde ao optar pelos 3,65%?
Perde o redutor de ajuste, o redutor social de R$ 30 mil por lote residencial e o direito a créditos de IBS e CBS sobre as compras. O comprador empresa no regime regular também não aproveita crédito na compra do lote. O pagamento é definitivo, exceto em caso de distrato.
A escolha vale para a empresa toda ou para cada loteamento?
A opção é feita para o parcelamento do solo. Cada loteamento tem escrituração contábil segregada e suas receitas e custos não entram na apuração das outras atividades da empresa. Por isso a comparação deve ser feita empreendimento por empreendimento.
Qual regime costuma sair mais barato?
Depende. Lotes residenciais de valor mais baixo, terra com custo de aquisição alto e obras grandes com nota fiscal tendem a favorecer o regime regular. Lotes caros, terra barata e pouca compra com nota tendem a favorecer os 3,65%. Só a simulação com os números do empreendimento responde.
