Reforma tributária para loteadoras: o que muda, os impactos e as oportunidades

A reforma tributária troca cinco tributos sobre o consumo (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Para quem vende lotes, a principal mudança é que a venda passa a ter um regime específico de imóveis: alíquota reduzida em 50%, redutores que diminuem a base de cálculo e o imposto devido a cada parcela recebida. Além disso, a partir de 1º de dezembro de 2026 a venda de imóveis tem nota fiscal própria, a NF-e ABI.

Se você prefere uma explicação mais simples, sem tanto termo técnico, comece por Reforma tributária explicada para loteadores.

Antes de seguir, uma ressalva honesta: eu não sou contador nem advogado tributarista. O que eu faço aqui é organizar o que está escrito na Lei Complementar 214/2025 (com as mudanças da Lei Complementar 227/2026) e cruzar com o que a gente vê na rotina das loteadoras que usam a trilote. As decisões tributárias da sua empresa precisam passar pelo seu contador.

O cronograma: o que acontece em cada ano

A reforma não acontece de uma vez. Ela tem uma transição longa, e cada ano traz uma mudança:

• 2026: ano de teste. A CBS tem alíquota de 0,9% e o IBS de 0,1%, e o valor pode ser compensado com PIS e Cofins. Ou seja, o objetivo é testar o sistema, não arrecadar.
• 1º de dezembro de 2026: NF-e ABI obrigatória para quem está no regime regular, segundo o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Empresas do Simples Nacional começam em 1º de janeiro de 2027. Entidades do setor pediram adiamento, mas até a data deste artigo a data não mudou.
• 2027: a CBS passa a valer de verdade e PIS e Cofins deixam de existir. O IBS segue com alíquota simbólica (0,05% estadual e 0,05% municipal) até 2028. É também a partir de 1º de janeiro de 2027 que cada imóvel passa a ter um redutor de ajuste vinculado.
• 2029 a 2032: ICMS e ISS diminuem aos poucos e o IBS sobe na mesma proporção.
• 2033: o sistema novo fica completo.

Repare que, para a loteadora, a conta começa a mudar de verdade em 2027. Mas as decisões que definem quanto você vai pagar (como registrar o loteamento, como guardar os custos da terra e da obra) precisam ser tomadas antes.

As principais mudanças do setor

Alíquota reduzida em 50%

As operações com imóveis, incluindo a venda de lotes, têm as alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50% (art. 261). A alíquota cheia ainda vai ser fixada (as estimativas que circulam no debate da reforma ficam perto de 26,5% a 28%), então a alíquota da venda de lotes deve ficar perto da metade disso, antes dos redutores.

O imposto é devido a cada parcela recebida

Esse ponto é muito importante para loteamento, que vende quase tudo parcelado. A lei diz que, no parcelamento do solo, o IBS e a CBS da venda dos lotes são devidos em cada pagamento (art. 262). Ou seja, você paga o imposto conforme recebe, e não tudo na assinatura do contrato.

Duas consequências práticas:

• Juros e correção monetária entram na base (art. 255). A parcela reajustada pelo IGP-M ou pelo IPCA paga imposto sobre o valor reajustado.
• Os redutores são aplicados proporcionalmente em cada parcela. E nos contratos de lote residencial que começaram a ser pagos antes de 2027, os redutores também são calculados de forma proporcional ao valor total do lote (art. 262, § 5º).

E os contratos que você já tem? A lei tem uma regra de transição para isso (art. 408). Para vendas feitas até 31 de dezembro de 2026 em que o PIS e a Cofins são pagos pelo regime de caixa (o caso comum da loteadora no lucro presumido), as parcelas recebidas depois de 2027 continuam pagando PIS e Cofins, e não CBS, mesmo depois que essas contribuições deixarem de existir. A exceção é quem optar pelo regime de transição de 3,65%, que passa a pagar CBS. Esse é um dos pontos com mais debate entre tributaristas, então confirme com o seu contador como fica a sua carteira.

Só que tem um detalhe: para a lei, a venda acontece na assinatura do compromisso de compra e venda, e até numa carta de reserva com sinal (art. 254). É nesse momento que nasce a obrigação de emitir a nota.

Detalhei a conta de cada parcela, e a regra dos contratos antigos, em IBS e CBS na venda parcelada de lotes.

Redutor de ajuste: o custo da terra sai da base

O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel que diminui a base de cálculo na hora da venda (arts. 257 e 258). Para a loteadora, ele é formado principalmente por:

• O valor do terreno: o valor de aquisição corrigido pelo IPCA para quem já tinha a área em 31/12/2026 (ou, por opção, o valor de referência do imóvel).
• Os custos da obra feitos até 2026, para loteamentos que estavam em construção em 31/12/2026, desde que comprovados por nota fiscal.
• O ITBI e o laudêmio pagos na compra da área.
• As contrapartidas urbanísticas e ambientais, incluindo o percentual de áreas públicas doadas ao município (o art. 22 da Lei 6.766) e as contrapartidas registradas no ato de aprovação do loteamento.

Quando a gleba vira lotes, o redutor é dividido entre eles na proporção do valor de mercado de cada lote (ou da área, quando não der para identificar o valor). No loteamento feito em parceria com o dono da terra, cada parceiro usa o redutor na proporção definida no contrato.

O que entra em cada item e quais documentos guardar está em Redutor de ajuste no loteamento.

Redutor social: R$ 30 mil por lote residencial

Além do redutor de ajuste, a venda de lote residencial tem um redutor social de R$ 30.000 por lote, corrigido pelo IPCA, que pode ser usado uma única vez para cada lote (art. 259). A lei considera lote residencial o que resulta de parcelamento do solo pela Lei 6.766 ou de condomínio de lotes.

Para lote de valor mais baixo, os dois redutores juntos podem reduzir muito o imposto. Volto nesse ponto no exemplo mais abaixo.

Quem tem direito e o que fica de fora: Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial.

Créditos: o que você paga na obra pode ser abatido

No regime regular, o IBS e a CBS pagos na compra de bens e serviços da obra (terraplanagem, pavimentação, rede de água e esgoto, energia, projetos) viram crédito para abater do imposto da venda dos lotes (art. 262, § 2º). Hoje, a loteadora no lucro presumido não aproveita nada disso.

Mas só gera crédito o que tem nota fiscal. E o saldo credor só pode ser ressarcido em conta vinculada ao patrimônio de afetação do loteamento, ou depois que o loteamento for concluído.

O que gera crédito e o cuidado com os primeiros anos da transição: Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento.

Apuração separada por empreendimento

O IBS e a CBS são apurados por empreendimento, e cada parcelamento do solo é tratado como um centro de custo separado (art. 270). As compras para a obra precisam indicar o cadastro do empreendimento na nota fiscal. Quem mistura custos de vários loteamentos no mesmo caixa vai ter trabalho.

NF-e ABI: a nota fiscal da venda de imóveis

A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) é o documento fiscal próprio da venda de imóveis. Ela não é a NFS-e nem a NF-e comum. Ela registra a venda, a cessão de direitos e a permuta, com os valores, os redutores e o imposto. Para quem está no regime regular, é obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026.

Quem emite, quando nasce a nota e como fica a venda parcelada: NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes.

CIB: todo imóvel com um código único

Todos os imóveis urbanos e rurais vão ter inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter (art. 265). Esse cadastro vai cruzar informações de cartórios, prefeituras e Receita, e serve de base para o valor de referência de cada imóvel.

O regime de transição de 3,65% para loteamentos

A lei criou uma opção para quem já está com o loteamento encaminhado. Se o pedido de registro do loteamento for efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, a loteadora pode recolher IBS e CBS equivalentes a 3,65% da receita bruta recebida (art. 486, com a redação da LC 227/2026).

Seu empreendimento é condomínio de lotes? Os 3,65% são para parcelamento do solo pela Lei 6.766. O condomínio registrado como incorporação tende a seguir outra regra, a do RET. Veja Condomínio de lotes na reforma tributária.

E não é coincidência: 3,65% é exatamente o que a loteadora no lucro presumido já paga hoje de PIS (0,65%) e Cofins (3%). Ou seja, essa opção mantém a carga que você já conhece.

Em troca, você abre mão de outras coisas:

O pagamento nesse regime é definitivo: não dá para pedir restituição, exceto em caso de distrato. E a opção vale para o loteamento inteiro.

O que pesa na escolha, com um exemplo no nível do empreendimento: Regime de transição de 3,65% ou regime regular.

Um exemplo para entender a conta

Vou usar números redondos e uma suposição que ainda não é oficial: alíquota cheia de 26,5%, o que dá 13,25% na venda de imóveis. O exemplo é ilustrativo e não considera créditos da obra (que, no regime regular, ainda diminuiriam o imposto).

Ou seja, no lote A a transição sai mais barata. No lote B, o regime regular já empata ou ganha, e isso antes de contar os créditos da obra. Mude o custo da terra, o valor dos lotes ou o tamanho da obra e a conta vira de novo.

Por isso eu acredito que a pergunta “qual é o melhor regime?” não tem resposta pronta. Ela tem uma conta, que precisa ser feita para cada empreendimento.

Como isso vai impactar os loteadores

• O caixa vai sentir. O imposto acompanha o recebimento das parcelas, incluindo juros e correção. Quem não sabe exatamente quanto vai receber em cada mês também não vai saber quanto vai pagar.
• O preço do lote entra na conversa. Em alguns empreendimentos a carga vai subir, em outros vai cair. Quem não fizer a conta pode acabar vendendo com margem menor sem perceber.
• O controle precisa ser por lote, por contrato e por parcela. Redutor de ajuste por lote, redutor social uma única vez por lote, imposto por parcela recebida. Isso não cabe numa planilha que só mostra o total do mês.
• A obra precisa de nota fiscal. O crédito só existe para o que foi comprado com nota. Fornecedor informal vira imposto a mais.
• A parceria com o dono da terra precisa estar clara no contrato. Os redutores são divididos pelos percentuais do contrato de parceria. E a lei tem regras específicas para a pessoa física que vende vários imóveis no ano (art. 251), que valem a pena checar com o contador quando o parceiro é pessoa física. (Mais em Loteamento em parceria com o dono da terra.)
• O contador vai precisar de dados que hoje muita loteadora não tem organizados: custo de aquisição da terra, notas da obra, contratos, parcelas recebidas e reajustes.

Quais são as oportunidades

Nem tudo é custo. Eu vejo algumas oportunidades reais para quem se organizar:

1. Registrar os loteamentos que já estão em aprovação antes de 2029, para ter a opção de escolher o regime. Quem deixar para depois perde essa escolha.
2. Aproveitar os redutores, principalmente em loteamentos de lotes residenciais de valor mais baixo, onde o redutor social de R$ 30 mil pesa muito.
3. Transformar o custo da obra em crédito, algo que hoje, no lucro presumido, simplesmente se perde.
4. Vender lotes comerciais para empresas com um argumento novo: no regime regular, o comprador que também está no regime regular aproveita o crédito do imposto.
5. Usar a reforma como motivo para profissionalizar a gestão. Organizar custos por empreendimento, contratos e recebíveis melhora a decisão de preço, a cobrança e até a conversa com investidores e bancos.

O que não dá para fazer mais

• Vender sem nota. Toda venda, cessão de direitos e permuta de imóvel passa a ter documento fiscal (a NF-e ABI). Inclusive porque a lei considera venda a promessa de compra e venda e a carta de reserva com sinal.
• Controlar a carteira só no total do mês. O imposto é por parcela, os redutores são por lote. Sem esse detalhe, o cálculo não fecha.
• Misturar os custos de vários loteamentos. A apuração é separada por empreendimento.
• Comprar para a obra sem nota fiscal, se você estiver no regime regular. Sem nota, sem crédito.
• Declarar valores fora da realidade. Com o CIB e o valor de referência de cada imóvel, a Receita e o Comitê Gestor vão ter base para comparar o valor declarado com o valor de mercado.
• Deixar a escolha do regime para a última hora. O prazo do pedido de registro (antes de 1º de janeiro de 2029) parece longe, mas aprovar um loteamento leva tempo.

O que fazer agora

1. Sente com o seu contador e faça a simulação dos dois regimes para cada empreendimento.
2. Junte os documentos da terra: escritura, valor de aquisição, ITBI pago e matrícula com as áreas doadas.
3. Guarde as notas fiscais da obra, separadas por empreendimento.
4. Confira o cronograma de registro dos loteamentos que estão em aprovação.
5. Revise os contratos de parceria para que os percentuais de cada parte estejam claros.
6. Garanta que você consegue emitir a NF-e ABI em cada venda.
7. Organize a carteira por lote, contrato e parcela, com juros e reajustes registrados. Se hoje isso está em planilha, eu escrevi sobre essa decisão em Planilha ou sistema para loteadora.

Aprofunde cada ponto

• Reforma tributária explicada para loteadores (versão simples, sem tecniquês)
• NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes
• Regime de transição de 3,65% ou regime regular: como a loteadora escolhe
• Condomínio de lotes na reforma tributária
• IBS e CBS na venda parcelada de lotes
• Redutor de ajuste no loteamento: o que entra na conta
• Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial
• Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento
• Loteamento em parceria com o dono da terra na reforma tributária
• Todos os artigos sobre a reforma tributária para loteadoras

Como a trilote pode te ajudar

O sistema de gestão da trilote está preparado para a reforma tributária. E aqui o fato de ele ser feito exclusivamente para loteadoras faz muita diferença: um ERP genérico não sabe o que é um lote, um contrato com 120 parcelas reajustadas pelo IPCA ou um empreendimento em parceria. O sistema trilote já nasceu com essa estrutura, então os dados que a reforma pede já estão lá, organizados por empreendimento, lote, contrato e parcela.

Na prática, o sistema:

• Calcula o IBS e a CBS de cada parcela recebida, considerando os redutores do setor imobiliário.
• Emite a NF-e ABI, a nota fiscal própria da venda de imóveis (não é a NFS-e nem a NF-e comum).
• Gera os relatórios que o seu contador precisa para apurar os tributos, por empreendimento.

Ou seja, a sua equipe continua fazendo a rotina de vendas, contratos e cobrança no mesmo lugar, e a parte tributária acompanha automaticamente. Se você quiser ver como isso funciona com os seus empreendimentos, dá para agendar uma demonstração.

Em resumo

A reforma tributária não é só uma troca de imposto. Para a loteadora, ela muda quando o imposto é pago (a cada parcela), quanto é pago (com redutores e créditos, ou 3,65% fixos) e como a venda é documentada (NF-e ABI). Quem tem os dados organizados por lote, contrato e parcela vai conseguir fazer a conta e escolher o melhor caminho. Quem não tem vai pagar o que der.

Então, se eu pudesse dar um único conselho, seria este: não espere 2027 para descobrir quanto o seu loteamento vai pagar. Faça a conta agora, enquanto ainda dá para escolher.

Atualizado em 12 de novembro de 2026. As regras da reforma ainda recebem regulamentação; este artigo não substitui a orientação do seu contador ou advogado tributarista.

Fontes

• Lei Complementar nº 214/2025: arts. 251 a 270 (bens imóveis), 343 a 348 (alíquotas de 2026 a 2028), 408 (operações em curso na transição) e 486 (transição do parcelamento do solo).
• Lei Complementar nº 227/2026, que alterou a LC 214/2025.
• Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026: cronograma dos documentos fiscais, incluindo a NF-e ABI.
• Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano).

Perguntas frequentes

O que muda na venda de lotes com a reforma tributária?

A venda de lotes por empresas passa a pagar IBS e CBS no lugar de PIS e Cofins, dentro de um regime específico para imóveis: alíquota reduzida em 50%, redutor de ajuste (que tira da base o custo da terra e outros valores), redutor social de R$ 30 mil por lote residencial e imposto devido a cada parcela recebida. A loteadora também passa a emitir a NF-e ABI na venda.

Quando a reforma tributária começa a valer para loteadoras?

2026 é um ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1% compensáveis com PIS e Cofins. A NF-e ABI é obrigatória para quem está no regime regular a partir de 1º de dezembro de 2026 (no Simples Nacional, a partir de 1º de janeiro de 2027). Em 2027 a CBS passa a ser cobrada de verdade e PIS e Cofins deixam de existir. O sistema novo fica completo em 2033.

O que é o regime de transição de 3,65% para loteamentos?

É uma opção prevista no art. 486 da Lei Complementar 214/2025 para loteamentos com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. A loteadora paga IBS e CBS equivalentes a 3,65% da receita bruta recebida, sem direito a créditos e sem os redutores de ajuste e social. O valor é o mesmo que a loteadora no lucro presumido já paga hoje de PIS e Cofins.

Vale mais a pena o regime de transição ou o regime regular?

Depende de cada empreendimento. Lotes de valor mais baixo, terra com custo alto e muitas compras com nota fiscal na obra tendem a favorecer o regime regular, por causa dos redutores e dos créditos. Lotes mais caros com terra barata tendem a favorecer os 3,65%. A conta precisa ser feita empreendimento por empreendimento, com o contador.

O que é a NF-e ABI?

É a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (modelo 77), o documento fiscal próprio da venda de imóveis criado pela reforma. Ela não é a NFS-e nem a NF-e comum. Para loteadoras no regime regular, a emissão é obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026.

O IBS e a CBS são cobrados na assinatura do contrato ou a cada parcela?

No parcelamento do solo, a lei diz que o IBS e a CBS incidentes na venda dos lotes são devidos em cada pagamento (art. 262 da LC 214/2025). Os redutores são deduzidos de forma proporcional em cada parcela. Juros e correção monetária recebidos também entram na base de cálculo.

O ITBI e o IPTU acabam com a reforma tributária?

Não. A reforma tributária sobre o consumo substitui PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. ITBI e IPTU continuam existindo, e o ITBI pago na compra do terreno passa a compor o redutor de ajuste do imóvel.