Loteamento em parceria com o dono da terra na reforma tributária

Na reforma tributária, o loteamento feito em parceria com o dono da terra tem regras próprias: o redutor de ajuste e o redutor social são divididos entre os parceiros pelos percentuais do contrato (arts. 257, § 7º, e 259, § 4º, da LC 214/2025), a SCP tem o sócio ostensivo como responsável pelo recolhimento, a permuta da área por lotes em regra não paga IBS e CBS e o terrenista pessoa física pode ou não virar contribuinte, dependendo do caso. Ou seja, o contrato de parceria passa a ter um peso tributário que talvez ele não tivesse antes.

Seu empreendimento é condomínio de lotes? Condomínio de lotes não é loteamento para a lei, e a regra de transição pode ser outra. Veja Condomínio de lotes na reforma tributária.

A parceria é um modelo muito usado em loteamento, e existe em vários formatos. Por isso, este artigo é um mapa do que a lei diz para cada um, e não uma recomendação de qual usar. (Para o contexto geral, veja Reforma tributária para loteadoras.)

Parceria por percentual da venda

No modelo em que o loteador e o dono da terra dividem a receita dos lotes em percentuais, a lei diz que:

O redutor de ajuste é aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, pelos percentuais do contrato de parceria (art. 257, § 7º).
O redutor social de R$ 30 mil por lote residencial também é dividido pelos percentuais do contrato (art. 259, § 4º).

Então, num contrato 60/40, cada parceiro usa a sua parte dos redutores na mesma proporção. Isso só funciona bem se o contrato deixar claros os percentuais e quem vende o quê. Contrato vago vira discussão, agora também tributária.

Sociedade em conta de participação (SCP)

Quando a parceria é estruturada como SCP, o sócio ostensivo recolhe o IBS e a CBS de todas as operações com imóveis, sem poder excluir os valores devidos aos sócios participantes (art. 264). Na prática, o imposto da venda é calculado sobre o todo, e a divisão entre os sócios acontece depois.

Permuta da área por lotes

No modelo em que o terrenista entrega a área e recebe lotes prontos:

A permuta de imóveis não paga IBS e CBS, exceto sobre a torna, que é a diferença paga em dinheiro (art. 252, § 2º, I).
Nas permutas entre contribuintes do regime regular para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste é aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, pela fração das unidades permutadas (art. 252, § 5º).
Quando o terrenista vender os lotes que recebeu, essa venda segue as regras normais. Se ele for contribuinte, paga IBS e CBS. Se não for, não paga.

Copropriedade

Quando a área está em condomínio entre vários donos (o famoso “terreno da família”):

O IBS e a CBS incidem proporcionalmente sobre a parte do coproprietário que for contribuinte (art. 263, § 3º).
Os coproprietários podem optar, nos termos do regulamento, pelo recolhimento unificado em um CNPJ único (art. 263, § 2º).

Quando o dono da terra pessoa física vira contribuinte

Essa é a pergunta que mais aparece na conversa com terrenista. A lei considera contribuinte do regime regular a pessoa física que, no ano anterior (art. 251):

Vendeu ou cedeu direitos de mais de 3 imóveis distintos, desde que esses imóveis estivessem no patrimônio dela há menos de 5 anos; ou
Vendeu mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores à venda.

E a pessoa física também é contribuinte no próprio ano da operação que ultrapassar esses limites (art. 251, § 2º).

Repare em dois detalhes. Primeiro, o prazo de 5 anos: muitos terrenistas têm a área há décadas, o que pode deixar a venda de fora. Segundo, o que é “imóvel distinto” vai ser definido em regulamento, e o lote resultante de um parcelamento pode ter tratamento próprio. Por isso, esse é um ponto para analisar caso a caso, com o contador.

O que revisar no seu contrato de parceria

Percentuais claros de cada parceiro na receita, que vão definir a divisão dos redutores.
Quem é o vendedor em cada venda, porque é quem emite a NF-e ABI e recolhe o imposto.
Quem guarda os documentos da terra (escritura, ITBI, matrícula), que formam o redutor de ajuste.
Como fica a opção pelo regime de transição de 3,65%, se o loteamento tiver direito a ela. Os parceiros precisam estar alinhados.
Se a parceria é SCP, quem é o sócio ostensivo e como o imposto é repassado na divisão.

Como a trilote ajuda

O sistema de gestão da trilote foi feito para loteadoras e organiza tudo por empreendimento, lote, contrato e parcela. Ele calcula o IBS e a CBS de cada parcela recebida considerando os redutores do setor imobiliário, emite a NF-e ABI (a nota fiscal própria da venda de imóveis) e gera os relatórios que o contador de cada parceiro precisa para apurar os tributos.

Em resumo

Na parceria, a reforma tributária não muda a lógica do negócio, mas muda o peso do contrato. Os redutores seguem os percentuais, a SCP concentra o recolhimento no sócio ostensivo, a permuta pura não paga imposto e o terrenista pessoa física precisa olhar o próprio caso. Então, se o seu contrato de parceria foi feito antes da reforma, vale sentar com o parceiro e com o contador para revisar.

Atualizado em 12 de novembro de 2026. Este artigo não substitui a orientação do seu contador ou advogado.

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Fontes

Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 252, 257, 259, 263 e 264.

Perguntas frequentes

Como ficam os redutores no loteamento feito em parceria?

Na atividade de loteamento realizada por contrato de parceria, o redutor de ajuste e o redutor social são aplicados proporcionalmente à operação de cada parceiro, pelos percentuais definidos no contrato (arts. 257, § 7º, e 259, § 4º, da LC 214/2025).

Na sociedade em conta de participação (SCP), quem recolhe o IBS e a CBS?

O sócio ostensivo é obrigado a recolher o IBS e a CBS das operações com imóveis, e não pode excluir os valores devidos aos sócios participantes (art. 264).

A permuta do terreno por lotes paga IBS e CBS?

Em regra, não. A LC 214/2025 diz que o IBS e a CBS não incidem na permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna (a diferença paga em dinheiro). Na venda posterior dos lotes recebidos, a tributação segue as regras normais (art. 252).

O dono da terra pessoa física paga IBS e CBS na venda dos lotes?

Depende. A pessoa física passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis distintos que estavam no seu patrimônio há menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores, entre outras regras do art. 251. Cada caso precisa ser analisado com o contador.