NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes

A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) é o documento fiscal próprio da venda de imóveis, criado pela reforma tributária. A loteadora no regime regular do IBS e da CBS passa a emitir a NF-e ABI a cada venda de lote a partir de 1º de dezembro de 2026. Ela não é a NFS-e nem a NF-e comum: é uma nota nova, com campos que só fazem sentido para imóveis.

Seu empreendimento é condomínio de lotes? A NF-e ABI vale igual para o condomínio, mas a regra de transição pode ser outra. Veja Condomínio de lotes na reforma tributária.

Eu sei que “mais uma nota fiscal” não é a notícia que nenhum loteador queria receber. Mas acredito que entender como ela funciona tira muito do medo. Então vamos por partes. (Se você quiser a visão geral da reforma antes, comece pelo artigo Reforma tributária para loteadoras.)

Por que a venda de imóveis ganhou uma nota própria

Até a reforma, a venda de um lote não tinha nota fiscal. O que documentava a operação era o contrato, a escritura e o registro no cartório. PIS e Cofins eram apurados pela contabilidade a partir das receitas.

Com o IBS e a CBS, a venda de imóveis passou a ter um regime específico, com alíquota reduzida, redutor de ajuste, redutor social e imposto devido a cada parcela. Nenhuma das notas que já existiam tinha campo para isso. Por isso foi criada a NF-e ABI.

Quem precisa emitir e quando

Regime regular do IBS e da CBS (lucro presumido e lucro real): obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026.
Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes: a partir de 1º de janeiro de 2027.

As datas são do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. O manual oficial (o MOC) e o leiaute foram aprovados em agosto de 2026. Entidades do setor, como CBIC, Secovi-SP, Abrainc e AELO, pediram o adiamento da entrada do setor, mas até a data deste artigo a data não mudou.

Não existe piso de valor nem de quantidade: uma venda já obriga.

Em que momento a nota nasce

Aqui está o ponto que mais pega a loteadora de surpresa. Para a lei, a venda do imóvel acontece no ato da alienação, e isso inclui a promessa de compra e venda, a carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento de compromisso (art. 254 da LC 214/2025).

Ou seja, a reserva com sinal que o corretor fecha no plantão já pode ser, para o fisco, uma venda. Quem trabalha com reserva informal, sinal no PIX e contrato assinado semanas depois vai precisar alinhar esse fluxo.

Como funciona na venda parcelada

O loteamento vende quase tudo parcelado, e o imposto é devido a cada parcela recebida (art. 262). Então a pergunta natural é: vou emitir uma nota por parcela?

Pelo que foi publicado até agora, não. A NF-e ABI é emitida na venda, e o leiaute prevê eventos ligados à nota original para registrar o que acontece depois, como o pagamento das parcelas. É parecido com o que já existe em outras notas eletrônicas (cancelamento, carta de correção): a nota é uma só, e os fatos posteriores ficam vinculados a ela.

Os detalhes de cada evento (códigos, campos, prazos) estão no manual oficial e ainda podem ser ajustados. Por isso, antes de montar o seu processo, confirme com o seu contador e com o fornecedor do seu sistema.

O que vai na NF-e ABI

De forma geral, a nota registra:

As partes: quem vende e quem compra.
O imóvel: a identificação do lote e do empreendimento.
O valor da operação e a forma de pagamento.
Os redutores: o redutor de ajuste vinculado ao lote e, se for lote residencial, o redutor social de R$ 30 mil.
O IBS e a CBS da operação.

Ou seja, para emitir a nota a loteadora precisa ter, para cada lote, o valor de venda, as condições do contrato e o valor do redutor de ajuste. Isso não é informação que costuma estar organizada numa planilha de vendas.

O que muda na rotina da loteadora

A venda passa a ter um passo fiscal. Contrato assinado (ou reserva com sinal) significa nota emitida.
O cadastro do lote precisa estar completo, com identificação, valor e redutor de ajuste.
Distratos, transferências e cessões também passam a ter reflexo fiscal, e precisam ser registrados direito.
A comissão do corretor continua sendo um serviço, com a nota de serviço do próprio corretor ou imobiliária. A NF-e ABI é da venda do lote, emitida pela loteadora.

Como a trilote ajuda

O sistema de gestão da trilote emite a NF-e ABI a partir do próprio contrato. Como o sistema foi feito para loteadoras, os dados que a nota pede (empreendimento, lote, contrato, condição de pagamento, parcelas) já estão lá, e o IBS e a CBS de cada parcela são calculados considerando os redutores do setor imobiliário. Ou seja, a sua equipe fecha a venda no sistema e a parte fiscal acompanha.

Em resumo

A NF-e ABI é a nota da venda de imóveis. Ela nasce no contrato (ou na reserva com sinal), carrega os redutores e o imposto, e acompanha as parcelas por eventos. Se a sua venda hoje depende de planilha e de contrato montado no Word, o mais importante agora é organizar o cadastro dos lotes e o fluxo da venda antes de dezembro.

Atualizado em 12 de novembro de 2026. Este artigo não substitui a orientação do seu contador.

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Fontes

Lei Complementar nº 214/2025, arts. 254 e 262.
Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (cronograma dos documentos fiscais).
Ato Técnico Conjunto RFB/Sufis/CGIBS nº 02, de agosto de 2026 (manual e leiaute da NF-e ABI).

Perguntas frequentes

O que é a NF-e ABI?

É a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77. É o documento fiscal próprio da venda de imóveis criado pela reforma tributária, usado na venda, na cessão de direitos e na permuta de imóveis, com os valores de IBS, CBS e redutores da operação.

A partir de quando a loteadora precisa emitir a NF-e ABI?

Para quem está no regime regular do IBS e da CBS, a obrigação começa em 1º de dezembro de 2026, segundo o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Empresas do Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes começam em 1º de janeiro de 2027. O setor pediu adiamento, então vale acompanhar.

A NF-e ABI é a mesma coisa que a NFS-e ou a NF-e?

Não. A NF-e comum documenta a venda de mercadorias e a NFS-e documenta serviços. A NF-e ABI é um documento próprio para operações com imóveis, com campos que as outras notas não têm, como os redutores de ajuste e social.

A loteadora precisa emitir uma NF-e ABI a cada parcela?

Pelo que foi publicado até agora, a nota é emitida na venda (no contrato) e os pagamentos das parcelas são acompanhados por eventos ligados a ela, e não por uma nota nova a cada parcela. O detalhe de cada evento está no manual oficial (MOC) da NF-e ABI e deve ser conferido com o contador.