IBS e CBS na venda parcelada de lotes: o imposto de cada parcela

Na venda parcelada de lotes, o IBS e a CBS não são pagos de uma vez na assinatura do contrato. A lei diz que, no parcelamento do solo, o imposto da venda dos lotes é devido em cada pagamento (art. 262 da LC 214/2025). Juros e correção monetária entram na base, e os redutores são abatidos de forma proporcional em cada parcela. Já os contratos assinados até 31 de dezembro de 2026 têm uma regra de transição própria, que muda bastante a conta da carteira atual.

Seu empreendimento é condomínio de lotes? O imposto por parcela vale igual para o condomínio, mas a regra de transição pode ser outra. Veja Condomínio de lotes na reforma tributária.

Este é o ponto da reforma que mais conversa com a rotina da loteadora, porque a carteira de um loteamento é feita de parcelas. Se quiser a visão geral antes, veja Reforma tributária para loteadoras.

A venda acontece no contrato, o imposto vem com a parcela

Parece contraditório, mas são duas coisas diferentes:

• O fato gerador (o momento em que, para a lei, a venda aconteceu) é o ato da alienação, que inclui a promessa de compra e venda e até a carta de reserva com sinal (art. 254). É aí que nasce a NF-e ABI. (Expliquei a nota em NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes.)
• O pagamento do imposto acompanha o recebimento: a cada parcela paga pelo cliente, é devido o IBS e a CBS correspondentes (art. 262).

Na prática, para a loteadora, isso é uma boa notícia: ela não precisa adiantar o imposto de um contrato de 120 meses no dia da venda.

O que entra na base de cada parcela

• O valor da parcela.
• Os juros do financiamento direto.
• A correção monetária (IGP-M, IPCA ou o índice do contrato) que integra o valor recebido (art. 255, § 1º).

E o que sai:

• A parte proporcional do redutor de ajuste do lote.
• A parte proporcional do redutor social, se for lote residencial (art. 262, § 4º).

Um exemplo de uma parcela

Suposições: lote residencial de R$ 120 mil, redutor de ajuste de R$ 30 mil e redutor social de R$ 30 mil. Os redutores somam 50% do preço. Alíquota cheia suposta de 26,5%, ou seja, 13,25% na venda de imóveis.

Multiplique isso por centenas de contratos, cada um com o seu valor de lote, o seu redutor e o seu índice de correção, e fica claro por que essa conta não cabe numa planilha.

E os contratos que eu já tenho?

Aqui entra uma regra de transição importante. O art. 408 da LC 214/2025 diz que, para operações ocorridas até 31 de dezembro de 2026, quando o PIS e a Cofins são exigidos à medida que a receita é recebida (regime de caixa):

• O PIS e a Cofins continuam sendo exigidos no recebimento, mesmo depois que essas contribuições forem extintas.
• A CBS não é exigida sobre esse recebimento.
• A exceção é quem optar por um regime opcional da lei (como o de 3,65% do loteamento): aí vale a CBS no lugar do PIS e da Cofins.

Ou seja, para a loteadora no lucro presumido que reconhece a receita conforme recebe, a carteira vendida até o fim de 2026 tende a continuar no PIS e na Cofins nas parcelas futuras. Os contratos assinados a partir de 2027 seguem as regras novas.

Isso cria uma situação nova: a mesma loteadora vai ter, ao mesmo tempo, contratos no regime antigo e contratos no regime novo, às vezes no mesmo loteamento. Como a aplicação dessa regra ainda gera debate entre tributaristas (inclusive sobre a interação com o art. 262, § 5º, que trata dos redutores em lotes com pagamento iniciado antes de 2027), confirme com o seu contador como ela se aplica à sua carteira.

O que isso muda na gestão da carteira

1. O fluxo de caixa precisa incluir o imposto por parcela. Previsão de recebimento e previsão de imposto passam a andar juntas.
2. Cada contrato precisa saber em qual regime está: antigo (até 2026) ou novo (a partir de 2027).
3. Antecipação e quitação de parcelas antecipam também o imposto, porque o imposto acompanha o pagamento.
4. Inadimplência: como o imposto acompanha o que é pago, a parcela em atraso não gera imposto até ser paga. Mas a renegociação, com juros e multa, entra na base quando recebida.
5. Reajuste: o índice de correção aumenta a base. Na hora de definir o índice do contrato, isso passa a entrar na conta.

Como a trilote ajuda

O sistema de gestão da trilote foi feito para loteadoras, então já trabalha com contrato, parcela, juros e correção por lote. Ele calcula o IBS e a CBS de cada parcela recebida considerando os redutores do setor imobiliário, emite a NF-e ABI (a nota fiscal própria da venda de imóveis, que não é a NFS-e nem a NF-e comum) e gera os relatórios que o seu contador precisa para apurar os tributos por empreendimento.

Em resumo

Na venda parcelada de lotes, o imposto acompanha a parcela, com juros e correção, e com os redutores abatidos de forma proporcional. A carteira vendida até 2026 tende a seguir no PIS e na Cofins. Então, a partir de 2027, a loteadora vai precisar saber, contrato por contrato, qual regra se aplica e quanto de imposto cada parcela carrega. Quem tiver isso organizado vai prever o caixa. Quem não tiver vai descobrir no fim do mês.

Atualizado em 12 de novembro de 2026. Este artigo não substitui a orientação do seu contador.

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• Reforma tributária para loteadoras: o guia completo
• Reforma tributária explicada para loteadores
• NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes
• Regime de transição de 3,65% ou regime regular
• Redutor de ajuste no loteamento
• Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial
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Fontes

• Lei Complementar nº 214/2025, arts. 254, 255, 262 e 408.

Perguntas frequentes

Na venda parcelada de lotes, o IBS e a CBS são pagos de uma vez?

Não. No parcelamento do solo, o IBS e a CBS incidentes na venda dos lotes são devidos em cada pagamento (art. 262 da LC 214/2025). Os redutores de ajuste e social são deduzidos de forma proporcional em cada parcela.

Juros e correção monetária das parcelas pagam IBS e CBS?

Sim. A base de cálculo inclui os juros e a atualização monetária que integram os valores efetivamente recebidos pela venda do imóvel (art. 255, § 1º).

Contratos de lote assinados antes de 2027 pagam CBS nas parcelas futuras?

A LC 214/2025 tem uma regra de transição (art. 408): para operações ocorridas até 31 de dezembro de 2026 em que PIS e Cofins são exigidos pelo regime de caixa, as parcelas recebidas depois continuam pagando PIS e Cofins, e não CBS, salvo para quem optar por um regime opcional, como o de 3,65%. É um ponto com debate e deve ser confirmado com o contador.

Se o cliente não paga a parcela, a loteadora paga o imposto mesmo assim?

Pela regra do art. 262, o IBS e a CBS da venda de lotes são devidos em cada pagamento. Então o imposto acompanha o que é efetivamente pago pelo cliente.