Guia da reforma tributária
Reforma tributária para loteadoras
Tudo o que muda para quem vende lotes: IBS e CBS na venda parcelada, NF-e ABI, redutores, regime de transição de 3,65% e o que fazer agora. Com uma versão simples, para quem não é da área, e uma versão completa, com a base na lei.
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Reforma tributária explicada para loteadores: como é hoje, o que muda e o que fazer
Explicação simples da reforma tributária para quem vende lotes: quanto você paga hoje, quanto deve pagar depois, em que situação você está e o que fazer agora.
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Reforma tributária para loteadoras: o que muda, os impactos e as oportunidades
Como a reforma tributária muda a venda de lotes: IBS e CBS por parcela, redutores, regime de transição de 3,65%, NF-e ABI e o que a loteadora precisa fazer agora.
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Cada ponto em detalhe
NF-e ABI: o que é e como funciona na venda de lotes
A NF-e ABI é a nota fiscal da venda de imóveis criada pela reforma tributária. Quem emite, quando é obrigatória e como funciona na venda parcelada de lotes.
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Regime de transição de 3,65% ou regime regular: como a loteadora escolhe
Loteamento registrado até 2028 pode pagar 3,65% de IBS e CBS ou ir para o regime regular, com redutores e créditos. Como comparar e o que pesa na escolha.
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Condomínio de lotes na reforma tributária: por que não é igual ao loteamento
Condomínio de lotes e loteamento têm regras de transição diferentes na reforma tributária. RET, 3,65%, redutores e o que conferir no registro do seu empreendimento.
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IBS e CBS na venda parcelada de lotes: o imposto de cada parcela
Na venda parcelada de lotes, o IBS e a CBS são devidos a cada parcela recebida, com juros e correção. E os contratos assinados até 2026 têm uma regra própria.
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Redutor de ajuste no loteamento: o que entra na conta
O redutor de ajuste tira da base do IBS e da CBS o custo da terra, o ITBI e as áreas doadas. Como ele é formado no loteamento e quais documentos guardar.
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Redutor social de R$ 30 mil no lote residencial: como funciona
Na venda de lote residencial, a reforma tributária permite abater R$ 30 mil da base do IBS e da CBS. Quem tem direito, quando vale e o que fica de fora.
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Créditos de IBS e CBS na obra do loteamento: o que pode ser abatido
No regime regular, o IBS e a CBS pagos na obra do loteamento viram crédito para abater do imposto da venda dos lotes. O que gera crédito e o que é preciso para usar.
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Loteamento em parceria com o dono da terra na reforma tributária
Como a reforma tributária trata o loteamento em parceria com o terrenista: divisão dos redutores, SCP, permuta de área por lotes e quando a pessoa física paga IBS e CBS.
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O que muda para loteadoras com a reforma tributária?
A venda de lotes passa a pagar IBS e CBS no lugar de PIS e Cofins, com alíquota reduzida em 50%, redutores na base de cálculo (custo da terra, ITBI, áreas doadas e R$ 30 mil por lote residencial) e imposto devido a cada parcela recebida. A venda também passa a ter nota fiscal própria, a NF-e ABI.
Quando a reforma tributária começa a valer para quem vende lotes?
2026 é ano de teste. A NF-e ABI é obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026 para quem está no regime regular. Em 2027, PIS e Cofins acabam e a CBS passa a ser cobrada. O IBS cresce de 2029 a 2032 e o sistema novo fica completo em 2033.
A loteadora vai pagar mais imposto?
Depende do loteamento. Quem tem loteamento com pedido de registro efetivado antes de 2029 pode optar por 3,65% de IBS e CBS, o mesmo que já paga hoje de PIS e Cofins no lucro presumido. No regime regular, lotes residenciais mais baratos podem pagar menos e lotes caros com terra barata tendem a pagar mais.
Os contratos de lote que eu já vendi mudam de imposto?
Pela regra de transição da LC 214/2025 (art. 408), as vendas feitas até 31 de dezembro de 2026, com PIS e Cofins pagos pelo regime de caixa, continuam pagando PIS e Cofins nas parcelas recebidas depois. É um ponto que deve ser confirmado com o contador.
Condomínio de lotes segue as mesmas regras do loteamento?
No dia a dia, sim: imposto por parcela, redutores, créditos e NF-e ABI. Na transição, não necessariamente: o condomínio de lotes registrado como incorporação tende a ter o RET da incorporação (art. 485) como caminho, e não os 3,65% do parcelamento do solo (art. 486).
O que a loteadora precisa fazer agora?
Separar receitas e custos por empreendimento, juntar os documentos da terra e da obra, exigir nota fiscal dos fornecedores, conferir o prazo de registro dos loteamentos em aprovação, preparar a emissão da NF-e ABI e simular os regimes com o contador.